Сегодня купить квартиру - минутное дело. Жить красиво предпринимателю никто не запрещает (кроме налоговиков ), а декларации о доходах обязательны лишь в очень ограниченном количестве случаев (депутатам, правительственным чиновникам, для участия в приватизации и тому подобное). Строительство и покупка жилья как раз в таких декларациях не нуждается. Юридически все это оформляется соответствующими договорами, с рекламой: "У нас договор готовили очень квалифицированные юристы и даже смотрел один профессор!". Впрочем, заказчику, который заботится о собственных интересах, стоит внимательно выучить договор и обратить внимание на следующее.
договор об инвестициях
Вы - потребитель
Если заказчик является физическим лицом (гражданином) и заключает договор от своего имени, то его отношения со строителями регулируются прежде всего Гражданским кодексом Украины и Законом "О защите прав потребителей". В законе достаточно обстоятельно и весьма конкретно расписаны права заказчика как потребителя. Однако данный закон не применяется к юридическим лицам.
договор об инвестициях
Вы - паевый участник строительства
В настоящее время распространенной стала форма договоров не об обычной покупку-продажу жилья, а "о долевом участии в строительстве". Это помогает избегать НДС на основании п. 5.1.21 ст. 5 Закона "О налоге на добавленную стоимость", то есть удешевляет жилье для заказчика. За этой нормой от НДС освобождается и строительство жилья "за средства физических лиц", и передача такого жилья в их собственность.
договор об инвестициях
Не авансируйте возможные изменения цены
Зачастую в договорах исключается возможность одностороннего изменения их условий. Подобные изменения возможны лишь "в письменной форме и вступают в силу с момента подписания их сторонами". Впрочем, именно поэтому к большинству договоров закладывают "маленькие хитрости", то есть возможности изменять цену, срок строительства и тому подобное без дополнительного согласования с заказчиком. Подписывая такой договор, вы авансом даете согласие на возможные изменения его условий и потом спорить будет трудно.
договор об инвестициях
Срок окончания строительства должен быть четкий
В большинстве договоров достаточно нечетко определены сроки окончания строительства, например, "запланированный срок окончания строительства - IV квартал 2001 г.". Подобная формулировка, особенно слово "запланированный", допускает разные толкования. Если обратиться к ст. 353 ЦК, что регулирует договоры на капитальное строительство, то здесь говорится об "установленном сроке", а не о "запланированном сроке". Понятно, что это должно быть конкретный день, месяц, квартал или год.
договор об инвестициях
Проверяйте площадь квартиры
В некоторые договоры закладывают возможность изменения размеров площади без согласования этого с заказчиком. Ловушка делается с помощью разных пунктов, которые предусматривают, например, пересчет стоимости квартиры в случае, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от той, которая была сначала предвидена.". Следовательно, заказав по такому договору квартиру площадью, например, 100 кв. м, можно зато получить 10 кв. м, но, конечно, меньшей стоимости.
договор об инвестициях
Четко определите цену
Нечетко определяется общая стоимость квартиры. Например, "текущая стоимость 1 кв. м площади устанавливается на основании реальной рыночной стоимости жилья аналогичного качества и территориального размещения, с учетом стоимости готовности объекта" и тому подобное. Это является прямым нарушением п. 1 ст. 18 Закона "О защите прав потребителей". Кроме того, в соответствии со ст. 334 ЦК обязательными являются складывание сметы работ, следовательно, без определения цены не обойтись.
договор об инвестициях
Уделите внимание качеству
А если плитка в ванной комнате отпадет уже через год после заселения квартиры или сантехника выйдет из строя через месяц? В ст. 343 ГК установлены лишь сроки для подания судебных исков по поводу выявленного брака. Да, для скрытого дефекта недвижимого имущества этот срок равняется трем годам. Впрочем, в соответствии с Законом "О защите прав потребителей" в случае отсутствия определенного гарантийного срока претензии по поводу качества недвижимого имущества можно предъявлять в течение трех лет с момента передачи этого имущества потребителю. Относительно другого имущества (например, обоев, сантехники, другого оборудования) действует срок предъявления претензий лишь 6 месяцев. Больший срок можно и стоит устанавливать договором.
договор об инвестициях
Следите чтобы квартира была собственностью. Вашей!
В договоре стоит четко и просто записать, что "после окончания строительства квартира передается в частную собственность заказчика (или общую собственность супругов)". Следует также принять во внимание, что регистрация права собственности в БТИ может происходить лишь по документам, которые содержатся в Дополнении 1 к Инструкции о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, которые находятся в собственности юридических и физических лиц, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 9.06.98.
Впрочем, за рубежом клиент не подписывает никаких соглашений, не посоветовавшись со своим адвокатом. Бесспорно, к таким соглашениям принадлежит и покупка жилья. Наверное этому нам стоит у них поучиться!